仅13个纯新别墅项目入市

　　像郭子威一样忙碌的别墅开发商，2008年已经为数不多。不过，北京东隆房地产开发有限公司总经理胡宇宙也是其中一员。

　　来回于工地和办公室之间的他，身上都和着尘土的气息。作为中央别墅区顶级大独栋别墅的操盘手，对于今年的别墅市场非常看好。“随着政策的严控，别墅供应也极为稀缺。”

　　2007年北京别墅新增供应套数约为3370套，新增供应面积约为98.68万平方米，新增套数比2006年全年减少了31.2%。

　　而2008年北京别墅供应项目只有70多个，而去年同期市场在售别墅项目为95个。在售项目大大缩水，且大部分都是别墅的后期推新，并不是完全意义上的新推别墅项目。

　　但是，很多财富阶层对于新奇的事物总是很感兴趣。很多新推出市场的别墅，成为他们的抢手货。成楠是一个外企高管，除了拥有一份可观的薪水，在去年的“股市大战”中也收获颇丰。对于一向生活在城市里的他，最近有着强烈的愿望要购置一套别墅。他和他的很多富人朋友一样，打听着今年即将入市的新项目。

　　不过，成楠要买市场中新的别墅，需赶紧下手。因为，在2008年入市的别墅中，仅13个是纯新别墅项目。

　　由远洋地产开发的远洋花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目，预计2008年年中开盘。户型面积为300～2000平方米，是中央别墅区乃至京城少有的独栋别墅项目。而长江实业别墅 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（暂定名）也预计在奥运之前开放样板间，一期的类型主要为联排和双拼，双拼的比例更高一些；也有一定的独栋产品，占的比例只有5%左右。其二期双拼和独栋将占主导。

　　大西山板块作为北京别墅放量最为密集的区域之一，2008年也将陆续涌现出一大批低密度的花园洋房项目，纯新项目有龙湖西苑好山居 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、亿城西山华府 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、保利·西山林语等。

　　位于密云县的华亚琉森湖庄园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)也是新盘入市。另外，龙湖地产位于通州的项目龙湖·花盛香醍，14.3万平方米，类型为别邸和叠拼Townhouse，一期于4月入市。

　　纯独栋收官

　　腾格尔非常高兴，因为他拥有玫瑰园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)的一栋独栋别墅。他的女儿可以随意地玩耍，父亲可以不用担心外界的干扰。

　　不过，可以像腾格尔一样幸运的人，2008年会越来越少。

　　“如果在政策不变的情况下，现有的纯独栋项目将成为绝版。”一位不愿意透露姓名的业内人士指出。

　　值得一提的是，纯独栋别墅项目在今年仅有9个。其中只有6个是纯新别墅，即远洋花园、西苑好山居、辰翰府 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、清锦源 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、华亚琉森湖庄园和富力·丹麦小镇。而MOMA万万树 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、金碧湖畔 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、清凉盛景 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)珠江·壹千栋 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)均为老盘后期入市。

　　纯独栋别墅因稀缺性首当其冲成为热盘类型之一。截至目前，纯独栋别墅供应仅为1000余套。调查数据显示，从别墅供应的套型面积结构来看，2007年北京别墅供应主要集中在200套以下和200～300套两大套型面积段。西苑好山居与远洋花园的入市无疑成为市场稀缺的大户型独栋别墅。其中，远洋花园原计划供应为271套，价格预计为45000元/平方米-50000元/平方米。

　　据胡宇宙向本刊记者独家透露：“远洋花园目前正在进行一定的户型调整，将建6套超大户型别墅，其中包括4套2000平方米、2套1700平方米以及10余套1200~1300平方米的别墅。”

　　西苑好山居价格较高，单价预计达45000元/平方米，户型面积750~1150平方米之间。仅93套别墅的清锦源也将于5月亮相中央别墅区。

　　金碧湖畔属于老盘后期，由于入市时间较早，相对更为经济，目前均价为20000元/平方米，户型面积范围在450～670平方米之间；其北区二期总共有108套别墅，价格未定，预计2008年5月开盘；北区三期为92栋。MOMA万万树二期于3月正式开盘销售，共129套精装独栋科技别墅，户型面积380~520平方米，预计均价22000元/平方米。

　　未来最具价值的别墅是什么？众多机构及投资者都认为，纯独栋别墅将是最具居住及投资价值的产品。他们认为，目前的别墅市场鱼龙混杂，“别墅社区”、“城市豪宅”、“类别墅”等各种词汇让人概念混淆。

　　纯独栋别墅社区为何一直受到消费者的热捧？胡宇宙认为：“纯独栋别墅是建立在资源稀缺基础上的精神选择，别墅的价值在于生活方式和产品本身的契合程度，要符合居住者实际的生活需求。”

　　某房地产研究机构负责人说，“虽然没有明确的标准，但至少在潜意识上，别墅居住人群的纯粹性已经直接影响到购房者的选择，并通过产品形态的纯粹性来体现。”

　　2008年集中放量

　　“北京别墅的集中放量，将定格在2008年。2009年开始，95%以上的别墅都将是老盘销售。而今后入市的新别墅可能会有，但都只会以个案的形式出现。”中广信副总经理韩昆(韩昆博客,韩昆新闻,韩昆说吧)告诉《新地标》。

　　2003年，国土资源部首次出台政策禁止别墅用地的供应。此后，国家对于别墅用地一直没有放松。但颇具戏剧性的是，别墅市场却伴随调控步伐一路高歌猛进。到今年，步伐彻底慢下来。

　　从2006年开始，国家对别墅项目用地已经停批，供给量越来越少。韩昆告诉《新地标》，目前市场上在售的别墅基本都是几年前批的，现在开发商要申请别墅用地，肯定不会批。据了解，近两年，别墅开发商使用的土地多为以前的预留用地，基本没有新地块。

　　在龙湖地产营销副总经理蔡雪梅看来，随着别墅的稀缺，龙湖的别墅项目将体现出最大的价值。

　　市场供应量的锐减，使得已经上市销售的别墅项目在2007年卖得火爆。

　　从2007年别墅市场交易量来看，成交套数远高于新增供应套数，个别项目还出现了一面世就售罄的红火场面。如龙湖香堤漫步，210套别墅在不到3个月的时间内销售一空; 龙湖滟澜山去年9月开盘，一至三期总共300套别墅到目前为止销售已接近尾声。

　　供应缺口的增大使得别墅的销售价格也一路看涨，据中大恒基市场营销中心提供的数据显示，目前的市场均价为22181元/平方米，比去年同期上涨了73.47%价格涨幅超过百分之百的项目并不少见，如汤HOUSE (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，现均价15000元/平方米，比2006年同期上涨111.27%。

　　受价格快速上涨的影响，北京市场供应别墅总价级别发生跃升，“千万级”别墅大量涌现，目前在售的60余个项目中单套总价在千万元以上的项目共有20个，占比30%以上。

　　别墅市场量小价扬别墅可以说是高档住宅市场中最为稳定的，尤其是在“禁止别墅用地”政策再次被强调以后，高档别墅供应少、需求旺、价格涨已是不争的事实。