■ 以下为伟业顾问副总经理戴嘉宁在“2008中国地产新视角——北京主流别墅峰会”上所做名为“2007北京别墅市场新特征”的主题演讲：

　　【戴嘉宁】：非常高兴有这样一个机会，和这么多的专家朋友在这么大的饭店探讨别墅市场问题。别墅一直是一个令房地产人比较兴奋的话题，因为我今天上午刚刚跟万科北京市场探讨2008年北京市场的问题，就赶到这里探讨别墅市场，我感到心情好了很多。伟业是以代理销售为主的公司，我们可以发现我们更优秀的团队人员是出现在别墅项目里面，作为伟业公司可能接触的别墅类的项目比较多，我们主要从市场的角度跟大家分享一下2007年北京别墅市场回顾的一些成果以及2008年比较大胆的分析预测。

　　我们简单回顾一下2007年，1—10月整体市场是非常好的，到了11月、12月受到政策组合拳的影响，市场有一些变化，别墅市场2007年又表现出什么样的特征？我们会发现有5方面的关键词：第一方面我们叫做供不应求，从2007年1—10月北京别墅市场销售和供给来看，整体出现供不应求的态势。随着别墅供应放量，销售区划速度总之不会落后供应的速度，受到市场政策面的影响，1—10月北京别墅供给套数是销售套数的0.55倍，供给面积是销售面积的0.52倍，也就是说差不多是放出别墅是实际需求量的一半，证明别墅这样的供求形态供需差别比较大。供给和需求比对关系差不多是1：0.5的关系，是大于其他物业供应的比例关系，这是2007年第一个关键词。

　　第二是涨价热销。事实上2007年整体房地产市场呈现出一种挺奇怪的状态，就是涨价和热销这两个词联系在一起，作为一般商品来讲涨价和热销是略微矛盾的事情，当你涨价就很难热销，在别墅市场尤其明显，就是在2007年出现了涨价当中的热销。我说几个数字，2007年北京别墅销售市场均价比2006年出现非常大幅度的上涨，比如说以5、6月份为例，2007年5月份销售均价比2006年5月份销售均价，全市上涨了38%，到了6月份全市别墅销售均价是15227元/平方米这样一个价钱，同比2006年也是上涨了28.9%，我们说这还是整个北京市场几乎全部的别墅的统计数字，如果放到一些热点地区的热点项目会发现很多别墅在2007年一年时间已经实现了单价翻番，是这样一个状况，这是第二个关键词。

　　第三个关键词我们可以看到，随着别墅用地停批这个政策，几乎是在不打折扣的执行，2007年北京别墅市场消化的别墅主要是在消化以往的存量，这既包括以往的存量别墅的房源，也包括以往存量别墅的地源，这是第三个特征，也就是真正新供给上来或者是潜在新供给还是非常稀少的。

　　第四个关键词北京别墅以前会有不同的机构和不同的专家分成不同的区，在不同的别墅分区当中，在2007年有三个地区的表现是非常值得大家关注的。这三个地区分别是西山以及八达岭昌平一线，包括传统的别墅区的老大中央别墅区，其中西山别墅区新的供给一共是788套，整体供应稀缺的市场环境下，西山一个区域在2007年为我们贡献了将近800套别墅，一共是将近20万平方米，占新增供应总面积的22.09%，是非常大的。在这其后，分别是八达岭昌平别墅区和中央别墅区，这两大别墅区在今年1—10月份，我们所说的数字都是1—10月份，分别新增供应面积是15.26万平方米和13万平方米，分别占整个别墅市场供应量17.82%和16.63%，西山、八达岭昌平和中央别墅区三个别墅区加在一起占整个别墅市场2007年1—10月份供应总量16.54%，应该说北京别墅2007年供应表现还是要看这三个别墅区的表现。

　　第五个关键词就是原创成熟。通过伟业所做营销顾问的项目，所代理的项目以及我们所接触研究的项目发现，实际上别墅市场原创已经提了挺长的时间，各个发展商和各个研究机构，包括今天到场还有这方面的专家都在位原创别墅课题做大量的工作，但是我们看到比如说包括坡地别墅，包括合院别墅，包括所谓生态型别墅，包括经济型别墅，包括一些别墅综合体，还有包括一些传统的观念可能说不太清它是什么样建筑形态的类别型项目，2007年不同项目都有不同的成熟的发展。各个不同别墅物业形态已经开始比较成熟的对自己在产品形态进行一些发挥和运用来创造一些新的卖点，这是我们说的五个关键词。

　　在五个关键词之下，我们来简单地说一下2007年别墅市场的总体特征。可能在座的有负责营销的朋友比较感兴趣，第一个特征是2007年市场整体别墅供应不足，别墅越发成为稀缺型产品。2007年1—10月北京在销的别墅项目120个项目左右，这和2006年总数是持平的，但是同样是120个项目，在2007年新增的供应量只有3992套，比2006年减少了1395套，减少了将近1/3，下降幅度是33%。新增别墅供应量明显下滑，造成了2007年市场供应不足以及别墅价值越发稀缺，这是第一个特征。

　　第二个特征别墅产品的需求随着各方面经济的原因，随着我们广大的新的富裕阶层他不断富裕的原因，别墅产品与供应不足相对应，整体别墅产品的需求是非常旺盛的。我们今天讲的主要是一手房市场，实际上中央别墅区等别墅二手房交易价格是非常惊人的，市场供需矛盾整体是在加剧的。我们也可以看到2007年1—11月，全市共销售别墅是5952套，我刚才说过今年的新增供应量是3992套，而2007年1—11月，全市共销售别墅是5952套，销售面积是将近80万平方米，1—11月销售套数销控比达到1.75：1，这个数字在2006年是1.56：1，由此可以看出北京别墅市场销售供不应求的特征越发明显。

　　第三个特征就是别墅市场价值攀升一路走高。也就是别墅市场价值飞涨我们认为相对于普通住宅价格飞涨是有所区别的，也就是越来越多的别墅，一方面它稀缺，另外一方面在它的价格涨的过程当中，找到了能够包括自身价值，环境价值、人文价值包括一些附加值，包括科技价值等等一些方面的支撑点，我们可以看到北京别墅市场成交价格还是说一些数字，到4月份开始进行大幅度的上涨，4月一个月全市别墅平均价格比3月上涨了12.1%，这是一个月，5、6月的成交价格全市已经上涨到12200块钱，7—8月份超过了13000块钱，9月份整个北京市居住类物业市场是在9月份有一个大的价格提升，9月起别墅市场成交价格也随之大幅提升，到2007年11月北京市的房地产别墅市场平均价格已经超过了18000元，就是如果全市把所有几乎能查到的别墅项目加在一起，超过18000元是比较正常的数字，这个数字在3月份是10500元。

　　第四个特征是小户型、低总价的别墅产品受到市场的追捧。这里面要提出的就是我们指的是小户型低总价的产品，包括伟业所代理的一些项目，就是说它在今年表现的是什么？首先它是一个别墅，而不是说我牺牲了过多的功能或者是降低了别墅的品质，或者降低了很多别墅精神方面的东西来凑合出这样一个产品，来实现低总价，受到市场的追捧。就是首先满足别墅基本功能的情况下，小户型、低总价的别墅产品受到了市场的青睐。我们也有一些简单的数据，2007年1—11月份可以看到成交量最多的还是200—400平方米这样别墅总面积区间范围，成交最多的价格区间是带300万—500万和300万以下的比较多。

　　2007年别墅市场如果从供应面积来看主要集中在昌平区和顺义区，2007年如果按照传统的别墅分区来讲，中央别墅区一共有12个项目开盘，八达岭别墅区有7个项目开盘，西山大概有6个项目开盘，简单地说一下我们对2008年别墅市场的一些判断，也是大家比较感兴趣的。

　　第一个判断随着别墅产品别墅用地的稀缺，别墅产品供不应求将会延续，供求缺口将会进一步扩大。

　　第二个判断别墅产品价格将会呈现持续上涨的态势，同时我们认为别墅产品价格上涨不再简单反映为市场的同步增长，而更多是自身价值和附加值主导的价格变化。

　　第三个判断是有关别墅各种限制政策将会越来越严格，这和政府要保障中低收入住房是有一定的关系。

　　第四个判断我们认为随着别墅用地的稀缺，其实我们可以看到现在有很多别墅区的项目土地证上并不是别墅用地，只是住宅用地给一个相对较低的容积率，我们认为1.0容积率标准左右的规划和产品研究将会成为明年的热点，就是越来越多的发展商研究1.0怎么做成一个好的低密度的产品。

　　第五个判断在接下来一年或者是两年，非住宅产权性质的别墅产品将会相应的增多。

　　最后一个判断别墅产品的开发形态也会变得越发的多样，包括传统的独栋别墅、连排别墅、功能别墅、双拼、叠拼等等，会出现大量类别的别墅产品或者是有一些想不到其他形态的高品质低密度的别墅产品。其他一些细致的东西我们可以接下来再交流，谢谢大家！